Подбор офиса
Район
Площадь (от-до)
Цена за кв.м. (от-до)
Цена за офис (от-до)
Тип офиса
Горячие предложения
ул. Пр.Попова, д. 37
класс "А" - 700 м2

Паркинг
Паркинг

  ПОИСК ПО САЙТУ
Сеть бизнес-центров
26 Объектов | 310 000 кв.м.
Телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00 Skype Me™!


Петербургские бизнесмены перепишут налоговое законодательство страны


В северной столице открылся клуб, в котором городские предприниматели смогут пообщаться с сенатором Виктором Евтуховым. Он представляет в Совете Федерации парламент Петербурга. Уже на первой встрече городские бизнесмены предложили Евтухову сразу несколько идей о том, как поправить федеральное законодательство.

В частности, предприниматели хотели бы меньше платить налогов и больше тратить на себя, чтобы становиться все инновационнее. На встречу пригласили и чиновников. А Виктор Евтухов заявил, что не всегда будет поддерживать власть и станет прислушиваться к критике.

Виктор Евтухов, представитель ЗакСа СПб в Совете Федерации:

«Действительно, у многих бизнесменов сложилось впечатление, что власть сегодня пытается отгородиться от общества, от бизнеса. Ничего не видит, ничего не слышит, принимает решение только исходя из собственных потребностей и прагматизма. Это не совсем так. Если будут критические замечания, это нормально. Критика – это всегда позитивно, но только в том случае, если она носит не огульный, а конкретный характер. И к ней мы будем прислушиваться»

«Круглый стол»: «Уговор дороже денег»



Как за время кризиса изменилась кухня арендных отношений в офисных и торговых центрах? На какие жертвы готов пойти собственник ради «якорного» клиента? Стоит ли судиться с арендаторами-неплательщиками? И как индексировать ставки в долгосрочных контрактах в условиях финансовой неопределенности?

Об этом шла речь на «круглом столе», организованном «НП» для собственников, управляющих, брокеров, консультантов и юристов. Дискуссия наглядно продемонстрировала, что на рынке коммерческих площадей победил индивидуальный подход.

Владельцы деловых комплексов и управляющие компании очень творчески подходят к арендным договорам, ведь искусство их составления стало мощным оружием в конкурентной борьбе.

Причем чем хуже обстоят дела с заполняемостью на конкретном объекте, тем больше фантазии и лояльности проявляет арендодатель. Увы, все эти художества привели к тому, что рынок стал значительно более закрытым, а декларируемые ставки дают слабое представление о реальном уровне цен.

Здесь и сейчас

Анастасия Ясинская:

– Что изменилось в структуре арендных договоров и кто рискует сейчас оформлять долгосрочные контракты?

Анна Деркач:

– Двенадцатистраничная болванка договора, которой мы пользуемся, не изменилась. Предметом переговоров становятся отдельные пункты.

В основном мы управляем объектами класса С, а их собственники были изначально настроены на краткосрочную аренду — независимо от кризиса. Исключение составляют такие консервативные клиенты, как, например, Сбербанк или кафе, которые инвестируют существенные деньги в оборудование и отделку помещений.

Наверное, в классе А долгосрочных клиентов существенно больше.

Вероника Лежнева:

– На объектах высокого уровня длительные договоры тоже стали, скорее, исключением (максимум — три года), а каждая сделка очень творческая. Предугадать, какой будет рыночная арендная ставка через 5-7 лет, и прописать соответствующую индексацию сейчас весьма проблематично, поэтому и такие контракты большая редкость.

Бывает, что крупные компании, которым переезжать каждые три года не резон, настаивают на длительных сроках, тогда для них разрабатывают компромиссные схемы. Например, платежи фиксируются на 2-3 года с условием, что после стороны вновь сядут за стол переговоров, привлекут консультантов, оценят рыночную ситуацию и согласуют новые финансовые условия. Если договориться не получилось, у арендатора есть право свободно выйти из договора. Но повторюсь: это, скорее, экзотика.

Анастасия Ясинская:

– Какая ежегодная индексация закладывается в трехлетние контракты?

Вероника Лежнева:

– Если платежи привязаны к долларам или евро, то 4-5% в год. Правда, собственников, которые оперируют валютой, осталось очень немного. По рублевым контрактам индексация составляет 10-12%.

Дмитрий Шишанов:

– Клиенты, с которыми мы работаем, тоже предпочитают договоры на три года. Я связываю это с тем, что к 2012-му прогнозируются оживление рынка и рост ставок, и собственники не хотят прогадать.

Тимур Хазраткулов:

– Конечно, перспектива 2012-го радует, но до светлого будущего надо еще два года работать, поэтому стоит быть реалистами. Мы следуем тенденциям рынка и фокусируемся на договорах, заключенных на 11 месяцев. С крупными или значимыми клиентами подписываем контракты на три года — это горизонт, который более-менее поддается прогнозированию.

Как правило, мы не указываем в договорах точного размера индексации, а оговариваем ее потолок. Кроме того, обычно оставляем за собой право пересматривать ставку в течение года — в случае резкого роста наших эксплуатационных расходов, связанного, в частности, с повышением коммунальных тарифов.

Раньше все дополнительные услуги мы предоставляли по отдельным соглашениям, теперь стараемся предлагать их клиенту в комплексе с арендой. Например, это касается уборки: качество клининга необходимо контролировать, иначе могут пострадать отделочные материалы и оборудование БЦ.

Надежда Ермишина:

– Недавно мы искали крупный офис (около 2000 кв.м) для нашего корпоративного клиента. Длительная аренда для него была принципиальной. Провели переговоры с владельцами примерно 25 БЦ классов А и В, которые могли предложить такие площади. Только трое не согласились на долгосрочный договор, причем из-за отсутствия правоустанавливающих документов.

Так что ситуация, если сравнивать с 2009 годом, когда собственники старались не рассматривать контракты на срок больше года, изменилась. Теперь особых проблем уговорить владельца на трехлетний контракт нет, на пять лет — сложнее. Такой договор мы заключили только один.

Раиса Брезгина:

– Схемы на самом деле у всех разные. Например, компания «Технополис» заключает договоры в основном на пять лет и фиксирует платежи на весь срок. Есть варианты, когда в трехлетних контрактах на каждый год устанавливается своя ставка (допустим, 900, 1000 и 1100 руб./кв.м в месяц), и плюс к тому она индексируется на процент инфляции. В семилетних договорах плата определяется на два года, а потом пересматривается при помощи консультантов, которые ссылаются на маркетинговые исследования.

Полина Макаренко:

– Если пересматривать ставку через два года, то по факту договор получается двухлетним, потому что у арендатора появляется право безболезненного выхода, а у собственника — возможность сменить клиента на более выгодного.

Примерно с половиной наших клиентов мы подписываем контракты на пять лет. Это вполне возможно и на нынешнем рынке. Правда, ставка в таких случаях будет довольно низкой, а выход из договора подразумевает серьезные штрафные санкции — возмещение арендных платежей за полгода-год.

В целом структура контрактов не поменялась, зато их условия скорректировались. Клиенты стали жестче, изощреннее и стараются дожимать собственников до максимально выгодных условий (минимальная ставка, длительные арендные каникулы, компенсация затрат на переезд и ремонт и т.п.).

Хотя мы же с вами понимаем, что все эти бонусы от лукавого. Любой грамотный арендатор и собственник просчитывает общую стоимость контракта. У нас есть примеры, когда владелец БЦ предлагает год бесплатной аренды, но потом компенсирует это повышенной арендной ставкой. С помощью различных акций можно привлечь внимание потенциального арендатора к объекту, но потом все цифры ложатся на бумагу.

Бонусные игры

Анастасия Ясинская:

– А можно поподробнее о лукавых бонусах?

Анна Деркач:

– Компенсацию за переезд мы не предлагаем. Льготной ставки на первый год аренды тоже нет. А вот возмещение затрат на ремонт обсуждать готовы, если арендатор сделает все качественно и представит грамотную смету. Бесплатной аренды не предусмотрено, но в течение определенного периода (иногда все 11 месяцев) мы будем вычитать расходы из ставки.

Вероника Лежнева:

– В основном мы работаем с объектами, где качественный ремонт уже выполнен, даже если они новые, как, например, «Пулково-Скай». Поэтому вопрос о зачете этих затрат не стоит. Если в 2009-м собственники только что введенных объектов были согласны сажать к себе крупных клиентов на площади 3000-4000 кв.м за любые деньги, то теперь они уже не готовы на такие жертвы.

Фиксировать низкую ставку, способную компенсировать лишь эксплуатационные расходы, на длительный срок невыгодно. Сейчас девелопер, если он в состоянии содержать БЦ собственными силами, предпочтет дождаться арендатора, который заплатит более серьезные деньги, чем надолго выводить из оборота крупные площади.

Скидка на первый год в пределах 10-15% возможна, но потом все равно придется платить на рыночных условиях. Такая же ситуация и в ритейле. Звездному арендатору могут дать дисконт и на два года (к примеру, на 20 и на 10%, соответственно), однако после собственник выйдет на заявленную ставку, причем еще и проиндексированную за льготный период.

Тимур Хазраткулов:

– Наличие бонусов зависит от конкретного здания, на всех наших объектах ситуация разная. Так, в деловом центре на 18-й линии В.О., где к концу года будет сдан еще один корпус, обсуждаются компенсация затрат на переезд, предоставление бесплатных парковочных мест и арендные каникулы на время обустройства. Подобные льготы могут получить арендаторы и в новом здании на ул. Профессора Попова. В «раскрученных» БЦ таких опций, как правило, нет.

Анастасия Григорьева:

– Борясь за клиентов, управляющие и собственники предлагают переезд за свой счет. Мы участвуем в таких акциях, но пока через нашу компанию этими льготами никто не воспользовался. Среди мигрантов много небольших фирм, которые предпочитают переезжать самостоятельно. А других потенциальных арендаторов, возможно, отпугивают довольно высокие ставки, которые заявляют владельцы.

Наталия Черейская:

– В БЦ, которые находятся в собственности нашей компании, все договоры краткосрочные. Некоторые бонусы и скидки есть, но для определенных категорий арендаторов и по определенным помещениям, не отличающимся особой ликвидностью.

У нас есть и своя программа дополнительного сервиса. Например, небольшим фирмам мы готовы предоставить услуги администратора, даем скидки при заказе канцелярии.

При этом по части договоров уже началось повышение ставок от уровня 2009 года. Причем оно не обязательно привязано к инфляции, а, скорее, зависит от профиля арендатора, того периода, в течение которого он арендует у нас площади, и т.п.

Сергей Федоров:

– Нередко льготы, которые собственник предоставляет, чтобы привлечь «якорного» арендатора, оборачиваются для него убытками. Так, владелец ТЦ «Квартал» выполнил для «Планеты Фитнес» ремонт в соответствии с требованиями этой компании. Однако у сети изменились планы, ухудшилось финансовое положение, и она отказалась от аренды. Теперь идут суды.

Это пример того, что не стоит заходить слишком далеко в желании заполучить привлекательного клиента. Кстати, девелоперы строящихся торговых проектов, с которыми мы сотрудничаем, подобных бонусов «якорям» уже не предоставляют: научены горьким опытом.

Вход и выход

Анастасия Ясинская:

– До кризиса на петербургском офисном рынке были весьма распространены предварительные договоры аренды площадей в строящихся комплексах. Сейчас такой практики нет?

Дмитрий Шишанов:

– Предварительные договоры заключаются в бизнес-центре класса А, который войдет в состав строящегося комплекса компании Stoсkmann на Невском пр. Как и операторы торговых площадей, арендаторы офисов там тоже вправе заниматься отделкой помещений, подписав предварительный контракт.

Тимур Хазраткулов:

– Сейчас предварительные договоры — редкий случай. Однако мы планируем использовать их в новом офисном корпусе на 18-й линии. В связи с этим хочется спросить у юристов: какие права возникают у сторон по предварительному договору, и с какого момента арендодатель вправе собирать плату за помещения? Ведь формально вроде бы нельзя сдавать площади в аренду до момента возникновения у девелопера права собственности.

Александр Рассудов:

– Конечно, у краткосрочного договора аренды, заключенного до получения свидетельства о собственности, есть некоторые юридические пороки, однако негативных последствий девелоперу опасаться не стоит. Раз помещение было передано арендатору и он им фактически пользовался, возврат средств невозможен, даже если в будущем договор признают недействительным или незаключенным.

Такой юридической практике уже больше десяти лет: раз пользовался — значит, плати. По этой же схеме действует город, когда обнаруживает, что очередной павильон вырос, как гриб: несмотря на отсутствие договора аренды, платежи взыскивают за фактическое пользование.

Предварительный договор — нормальная практика для европейских стран, постепенно и мы к этому придем. Раньше, заключая такой контракт, девелопер нес некоторые риски, связанные с недостаточной определенностью предмета договора. Ведь в период строительства довольно трудно в точности описать технические характеристики помещения. У недобросовестного арендатора был шанс признать на этом основании договор незаключенным.

Теперь позиция арбитражных судов стала больше соответствовать обычаям делового оборота, и юридические шероховатости, связанные с предварительным договором, устранены. Однако девелопер должен кропотливо и внимательно описывать передаваемый объект, опираясь на имеющуюся проектную документацию.

Анастасия Ясинская:

– Как изменился порядок расторжения арендных договоров на фоне массовой миграции клерков? Смягчаются ли штрафы?

Ольга Земцова:

– Сейчас в бизнес-центрах класса А уровень вакантных площадей достигает 25%, а в классе В — 10-12%. В этой ситуации многие собственники просто не могут позволить себе жесткие штрафные санкции и договоры, из которых арендатор не может выйти в одностороннем порядке. В конечном счете позиция владельца определяется именно уровнем свободных помещений.

Анна Деркач:

– Наши арендаторы могут покинуть офис, сообщив об этом за два-три месяца (конкретный срок указан в договоре). В этом случае мы расстаемся с ними без штрафных санкций. Если клиент съезжает быстрее, ему придется доплатить за тот период, в течение которого он должен был нас уведомить.

Вероника Лежнева:

– Владельцы строящихся торговых центров, куда мы привлекаем операторов, используют договоры, в которых у арендатора нет возможности уйти с объекта раньше срока. Поэтому штрафные санкции за досрочное расторжение контракта могут достигать суммы арендной платы за 9-12 месяцев. Это типично западный подход, который начал использоваться на нашем рынке несмотря на кризис.

Тимур Хазраткулов:

– Большая часть наших действующих договоров предусматривает свободное расторжение с уведомлением за 3-6 месяцев. Однако поскольку сейчас поиск и привлечение арендаторов, а также заключение договоров с ними занимает довольно много времени, мы хотим защитить свой денежный поток в случае, если у клиентов форс-мажор. Поэтому теперь мы предлагаем потенциальным арендаторам договоры без права свободного расторжения или увеличиваем срок уведомления.

Александр Рассудов:

– Мне импонирует честная позиция сети «Сенатор», которая открыто декларируется в договоре, подписанном клиентом. А договор имеет силу закона. У нас же порой сначала его подписывают, не задумываясь об условиях и возможных последствиях, а потом начинают жаловаться.

Без суда и следствия



Анастасия Ясинская:

– Участились ли конфликты с арендаторами, в частности по поводу преждевременных выездов? Где их предпочитают решать?

Анна Деркач:

– У нас немало судебных разбирательств, все мы выигрываем.

Анастасия Ясинская:

– А деньги взыскать с должников удается?

Анна Деркач:

– Какие-то суммы удается. Хотя если дело идет о банкротах, мы оказываемся в хвосте очереди из кредитов. К счастью, крупных долгов мало.

Михаил Гусев:

– Нам суд не нужен. Мы предпочитаем вступать в переговоры с арендаторами, иногда довольно жесткие, и это, как правило, приносит результаты. В ста случаях из ста удается получить 50% причитающихся нам средств, иногда 75% и более. Это в разы выгоднее, чем судиться. Мы в свое время выиграли несколько процессов, получили некоторую компенсацию и поняли, что необходимо предупреждать конфликты или решать их в досудебном порядке.

Александр Рассудов:

– Согласен. Судиться с мелкими арендаторами не имеет никакого смысла.

Надежда Ермишина:

– Иногда достаточно просто подать исковое заявление. Это очень дисциплинирует клиента, и он гасит задолженность. Такой опыт есть у наших московских коллег. Так что суд — весьма позитивный инструмент. Правда, надо четко представлять себе, когда его использовать. Если арендатор — банкрот, то, скорее всего, это бесполезно.

Валерий Хламкин:

– За полтора года, что я работаю в компании, у нас не было ни одного суда. И я бы вообще не драматизировал ситуацию. Нельзя сказать, что конфликты участились. Все довольно спокойно и цивилизованно.

Просто пора привыкнуть к тому, что был у нас рынок арендодателя, и договоры были соответствующие, а теперь мы имеем дело с рынком арендатора, и контракты тоже изменились. Когда ко мне приходит клиент, который намерен снять 3000-4000 кв.м, я лично ему полы мыть в офисе буду, если он поставит такое условие.

Анастасия Ясинская:

– Надо понимать, это было коммерческое предложение?

Валерий Хламкин:

– Что сказано, то сказано. (Смеется.) Новых арендаторов на рынке по-прежнему нет, поэтому бросаться крупными контрактами сейчас нельзя. За них идет борьба, и условия договоров в связи с этим очень важны. Требуются постоянный маркетинг и, не побоюсь этого слова, специальные технологии привлечения клиентов.

Возврат к списку

Сеть бизнес-центров
26 Объектов
310 000 кв.м.
телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00
Сеть бизнес-центров "Сенатор" предлагает Вам снять офис в аренду в великолепных бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

2005-2017 "Сенатор - сеть бизнес-центров", аренда офисов     info@senator.spb.ru     Rambler's Top100