Подбор офиса
Район
Площадь (от-до)
Цена за кв.м. (от-до)
Цена за офис (от-до)
Тип офиса
Горячие предложения
ул. Пр.Попова, д. 37
класс "А" - 390 м2

Паркинг
Паркинг

  ПОИСК ПО САЙТУ
Сеть бизнес-центров
26 Объектов | 310 000 кв.м.
Телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00 Skype Me™!


Сергей Акулов: "Мы готовы к активной экспансии"


Самая крупная в Петербурге сеть бизнес-центров «Сенатор» продолжит активно расширяться. В стадии проектирования и строительства — семь деловых комплексов категорий А и В+ общей площадью около 100 000 кв. м. Кроме того, в планах — покупка готовых офисных зданий. До конца 2012‑го на их приобретение и развитие предполагается потратить $160–170 млн собственных и привлеченных средств, а в будущем — еще от $200 млн до $300 млн, вырученных в результате IPO. О том, как изменились арендаторы за последние пару лет и почему владельцы сети не приветствуют аутсорсинг, о корпоративной газете и о виртуальной обратной связи с клиентами мы беседуем с Сергеем Акуловым, директором департамента маркетинга и продаж УК «Сенатор».

– Какие актуальные параметры у сети бизнес-центров «Сенатор»?

– В нее входят 13 действующих комплексов общей площадью почти 150 000 кв.м (полезная — более 110 000 «квадратов»). Количество арендаторов — около 750.

С учетом бизнес-центров, которые будут построены или реконструированы в ближайшие два-три года, наше офисное пространство расширится до 250 000 кв. м. Причем эта цифра может оказаться и больше в связи с приобретением действующих деловых центров или проектов на стадии реализации. Несколько сделок, связанных с покупкой доходных объектов, сейчас в процессе переговоров. Возможно, мы завершим их уже в этом году.

– Вас не пугает столь значительное расширение? Рынок ведь до конца не восстановился. Или у вас все, как до кризиса?

– Экспансия не пугает. Текущая загрузка действующих БЦ «Сенатор» составляет в среднем 93%. Причем некоторое время назад этот показатель и вовсе достигал 97%, а уменьшился исключительно из-за наших внутренних перестановок. Поскольку мы рассчитываем активно наращивать офисные площади, увеличивается штат управляющей компании и пространство освобождается для новых подразделений.

– Насколько арендные ставки отличаются от докризисных?

– По некоторым объектам они вернулись на прежний уровень. В только что введенных зданиях, которые значительно интереснее по качеству, расценки, пожалуй, даже выше средних докризисных.

В сеть входят очень разные комплексы. Среди них есть и имиджевые, и довольно рядовые, поэтому разброс ставок на офисы велик: от 750 до 1700 руб./кв.м в месяц (в зависимости от локации здания, уровня отделки, характеристик помещения и т. п.).

Каждый арендатор может занять свою нишу: кому-то нужен вид на Летний сад, а кому-то необходим Васильевский остров.

Средний ценовой показатель по итогам 2011‑го достиг по сети 1248 руб./кв.м, увеличившись на 5%, если сравнивать с 2010‑м. Ежемесячный валовой доход оценивается в 100,1 млн рублей.

– За счет каких проектов в ближайшее время будет прирастать «Сенатор»?

– Только что введена в эксплуатацию вторая очередь делового квартала на 17–18‑й линиях В. О. Это новое 10‑этажное здание общей площадью 26 255 кв.м (для арендаторов предназначены около 17 000 кв.м). При нем имеется открытый охраняемый паркинг на 110 мест и закрытый на 160 машин.

Ставки варьируются от 1000 до 1200 руб./кв.м в месяц. Верхние видовые уровни мы планируем сдавать этажами. Сейчас идет процесс подписания договоров с несколькими крупными компаниями, поэтому я пока не могу назвать будущих клиентов. У таких структур обычно есть более мелкие дочерние фирмы, партнеры, подрядчики, поставщики и т. п., с которыми мы уже заключили несколько контрактов по помещениям на нижних этажах и получили оплату. Не исключаю, что в результате в этом здании будут представлены взаимосвязанные между собой предприятия из одной или двух отраслей.

Кстати, мы изначально собирались превратить этот комплекс на Васильевском в некий инновационный кластер. Идея эта жива. Ее реализацию мы начали с нового здания, а потом постепенно подтянем весь квартал. Тем клиентам, которые не вписываются в концепцию, мягко предложим другие варианты внутри сети, возможно, с дисконтом.

– Для чего вы это делаете? Рассчитываете на федеральную поддержку?

– Она не предполагается. Но, во‑первых, с инновационными компаниями интересно работать. Во‑вторых, мы рассчитываем, что в ходе такого сотрудничества у нас самих появятся нетривиальные идеи, которые можно будет использовать при создании новых бизнес-центров. Весьма полезно сосредоточить в одном месте группу единомышленников, чтобы активно обмениваться опытом.

Возвращаясь к новым объектам: осенью будет готова вторая очередь БЦ на Большом пр. В. О., 80 — построенное с нуля здание общей площадью около 9000 кв. м. Это будет комплекс высокого уровня, локация (недалеко от «Ленэкспо») тоже выигрышная. Так что мы рассчитываем привлечь крупного клиента и в идеале сдать все помещения одной компании.

На ул. Профессора Попова, 37 начинается строительство еще одного офисного корпуса (третьей очереди БЦ). Пока готов двухуровневый подземный паркинг. Ориентировочная площадь 10‑этажного здания — около 25 000 кв. м.

Завершены подготовительные работы на Б. Пушкарской ул., 22. Еще у нас в планах реконструкция БЦ на улице Жуковского и на Малом проспекте П. С. с незначительным расширением имеющихся площадей, а также создание новых офисных очередей на улицах Кропоткина и Чапаева.

– Девелопмент в центре города все более осложняется из-за дефицита подходящих объектов и новой градостроительной политики властей. Между тем вполне успешные проекты реализуются в новых деловых зонах, например в Пулково, на площади Конституции, в Приморском районе. Не планируете осваивать периферию?

– На окраины мы вряд ли будем выдвигаться. Все-таки рынок уже в значительной степени поделен по интересам. Компания продолжит работать в привычном формате, хотя, возможно, слегка расширим географию, ориентируясь на пожелания потенциальных арендаторов. Не исключено, что «Сенатор» появится в одном из северных районов. Большим спросом пользуется Московский проспект, поэтому мы охотно приобретем объект на этом направлении — готовый или под реконструкцию.

– Что из вашего обширного офисного ассортимента сейчас наиболее востребовано?

– В БЦ на улице Профессора Попова сформирован лист ожидания. Спрос в этой зоне явно не удовлетворен, причем клиенты активно интересуются средними по размеру и крупными офисами. Действующие комплексы на Петроградке мало что могут им предложить.

Хотя у Васильевского острова сложная репутация, но БЦ на Большом пр., 80 заполнен на 99,24%. Традиционно считается, что здесь плохая транспортная доступность. Чтобы доказать обратное, мы специально сняли видеоролик о том, как в рабочее время за 14 минут доехали с 18‑й линии до «Чернышевской». Конечно, в час пик времени потребуется больше, но вечером можно надолго застрять и на Фонтанке.

– Как изменились предпочтения клиентов за последние годы?

– В период кризиса резко возрос спрос на небольшие помещения — по 50–60 кв. м. Реагируя на конъюнктуру, мы нарезали на более мелкие блоки свободные площади в БЦ, расположенных в проходных местах и представляющих интерес для сервисных компаний. Например, в «Сенаторе» на Жуковского появились варианты по 20–30 «квадратов», которые быстро разобрали. Параллельно мы изменили подход к оформлению типовых договоров на стандартные помещения до 100 кв. м. Теперь все формальности можно решить за час, а раньше на это уходило до нескольких дней. Упрощение процедуры тоже дало свой эффект.

– На какой период вы в основном заключаете контракты?

– Есть и классические договоры на 11 месяцев, и длительные — с регистрацией. Все зависит от потребностей конкретного арендатора. Мы к этому вопросу подходим гибко.

– Если договор подписан на несколько лет, какая в него закладывается индексация ставок?

– В среднем 10% в год. Хотя эта цифра может варьироваться в зависимости от уровня бизнес-центра.

– До кризиса УК «Сенатор» планировала выходить на рынок внешнего управления. Актуально ли сейчас это направление развития?

– Внутри сети мы сами предоставляем все услуги — от клининга до связи. Компания абсолютно автономна и, скорее всего, не будет привлекать сторонние организации к управлению и эксплуатации. Мы рассматривали варианты аутсорсинга, но в результате от них отказались.

Выходить на внешний рынок теоретически готовы, если будут соответствующие предложения, но специально себя в этом качестве не продвигаем. Сейчас у компании большая программа развития, так что есть чем заняться.

– Но ведь в приличном БЦ класса А должны, к примеру, присутствовать два-три оператора связи. Вы пускаете посторонние телекоммуникационные компании на свои объекты?

– Конечно, если есть такая необходимость. Однако все эти вопросы решает наш «Сенатор-Телеком». Именно он вырабатывает взаимовыгодную схему взаимодействия с другими провайдерами.

– Вам не кажется, что замкнутая система, по крайней мере, периодически нуждается во внешнем аудите, чтобы не потерять конкурентоспособность?

– Мы отслеживаем все тендеры, в которых участвуют конкуренты, дабы убедиться в том, что находимся в рынке и предоставляем адекватное качество. Мы довольно гибко подходим к структуре компании и готовы оперативно усиливать те или иные подразделения в зависимости от текущих потребностей.

– Какие дополнительные услуги УК развивает в бизнес-центрах?

– Пару лет назад мы даже создали отдел, который специализировался на дополнительном сервисе. Однако арендаторы оказались довольно пассивными, и это направление перестало развиваться. Теперь мы стараемся подойти к вопросу с другой стороны, налаживая обратную связь с клиентами через сайт. Каждый арендатор может создать личный кабинет для общения с УК. Надеемся, со временем заработают и форумы.

Люди видят, что на их вопросы и замечания реагируют, и начинают понимать преимущества такого формата.

Через сайт мы стараемся уловить настроения клиентов. Если обнаружится интерес к какой-то определенной услуге, начнем ее продвигать.

У нас, кстати, и своя корпоративная газета есть — «Сенатор news». Издается раз в месяц тиражом 650 экземпляров и, кроме того, выкладывается на сайте. Уже 18 номеров вышло. В каждом выпуске — новости о сети и о наших арендаторах, обзор городского офисного рынка, интересные факты, поздравления с днем рождения и т. п.

Беседовала Анастасия Ясинская

«НП» досье

Сеть БЦ «Сенатор» принадлежит (наряду с другими активами) группе компаний «Империя». В конце 2011‑го на долю офисных комплексов под брендом «Сенатор» приходилось 14% городского рынка бизнес-центров класса А и 6% — объектов категории В. Общая консолидированная выручка ГК «Империя» за прошлый год составила $58,7 млн. На сеть «Сенатор» приходится $41 млн. Сервисные компании группы, которые оказывают услуги арендаторам бизнес-центров, заработали $3,7 млн. Общая стоимость активов «Империи» в конце 2011‑го оценивалась в $750 млн. В прошлом году ГК провела рефинансирование задолженности, увеличив сроки погашения и изменив валюту кредитов с долларов США на рубли. Кроме того, «Империя» привлекла новый кредит в банке ВТБ на 1 млрд рублей. Эти средства направлены на завершение строительства трех бизнес-центров. По состоянию на 31.12.2011 общий долг ГК «Империя» составляет $92,7 млн.



Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 19(705) 2012-05-14, c.10

Возврат к списку

Сеть бизнес-центров
26 Объектов
310 000 кв.м.
телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00
Сеть бизнес-центров "Сенатор" предлагает Вам снять офис в аренду в великолепных бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

2005-2017 "Сенатор - сеть бизнес-центров", аренда офисов     info@senator.spb.ru     Rambler's Top100