Подбор офиса
Район
Площадь (от-до)
Цена за кв.м. (от-до)
Цена за офис (от-до)
Тип офиса
Горячие предложения
Здание 7235 кв.м.
Большая Морская, д. 15

Паркинг
Паркинг

  ПОИСК ПО САЙТУ
Сеть бизнес-центров
26 Объектов | 310 000 кв.м.
Телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00 Skype Me™!


Внешняя эффективность


Кардинальных изменений на рынке внешнего управления коммерческой недвижимостью в Петербурге под воздействием кризиса не произошло. Доля бизнесцентров и торговых комплексов, которые управляются профессиональными компаниями, не аффилированными с собственниками, по-прежнему незначительна.

В последнее время эксперты отмечают пусть и осторожный, но усилившийся интерес к услугам внешних управляющих компаний со стороны владельцев недвижимости – как новых объектов, так и управлявшихся ранее «карманными» структурами. Почувствовав эту тенденцию, некоторые профессиональные УК увеличили перечень услуг, включаемых в договоры на внешнее управление и эксплуатацию.

Устойчивое сообщество

Рынок внешнего управления коммерческой недвижимостью, по признанию его участников, остается слабо развитым. Причем ситуация в Петербурге не слишком отличается от картины в других крупных городах Северо-Запада. «Владельцы объектов в большинстве случаев по-прежнему управляют объектами самостоятельно, организуя для этого специальные подразделения, создавая собственные УК, а зачастую просто делегируя управление своей недвижимостью кому-то из доверенных людей, – констатирует директор по развитию компании VMB TRUST Валерий Хламкин. – В нашем городе, конечно, внешнее управление более распространено, чем в Великом Новгороде или Пскове, но если брать процент объектов, управляемых профессиональными компаниями, то повсюду это будет очень скромная величина».

Доля рынка внешнего управления бизнес-центрами и торговыми комплексами в Петербурге колеблется в пределах 10–30%. Преобладают, правда, более скептичные оценки, особенно если речь идет о комплексном внешнем управлении, а не только о предоставлении отдельных услуг. Так, на взгляд управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, в Петербурге доля внешнего управления бизнес-центрами всегда составляла около 10%: «Сегодня ситуация принципиально не отличается от наблюдавшейся год, два или три назад, хотя какие-то колебания на рынке могли происходить в связи с заключением новых контрактов. Общее количество квадратных метров, находящихся во внешнем управлении, по моим оценкам, не уменьшилось, но объем денежных поступлений мог снизиться». Г-н Хламкин полагает, что доля рынка внешнего управления может составлять и менее 10%. Оптимистичнее оценивает расклад между внешними и «карманными» УК генеральный директор недавно образованной Status Res Group Анна Деркач – 30% и 70% соответственно. «Мне кажется, что те управляющие компании, которые пережили вместе с собственником кризис, сохраняют позиции и сейчас, – полагает она. – Новых фирм на рынке, за исключением нашей компании, я не знаю». Директор департамента управления объектов компании NAI Becar Наталья Скаландис рассуждает: «По моим ощущениям, рынок внешнего управления постепенно расширяется – прежде всего за счет передачи на аутсорсинг клининга и эксплуатации. Но многие заказчики еще не готовы настолько доверять управляющим компаниям, чтобы привлекать их на оказание комплексных услуг». В отличие от сегмента офисной недвижимости, где доля внешнего управления составляет около 25%, примерно половина торговых комплексов, по оценкам г-жи Скаландис, управляется с привлечением профессионалов на оказание каких-либо услуг: «Если в бизнес-центре, сдав офисы в аренду, можно сидеть и работать в текущем режиме, то в торговых объектах необходимо постоянно быть настороже. Арендаторы внимательно следят за сохранением высокого уровня посещаемости, которого не будет без грамотного управления, без работы по продвижению объекта. Поддержание торгового комплекса в тонусе требует больших усилий и затрат».

Впрочем, точно оценить распределение рынка между профессиональными управляющими и «карманными» невозможно: последние подчас стремятся позиционировать себя как компании, работающие на внешнем рынке. По наблюдениям г-на Хламкина, в Петербурге 300–400 компаний называют себя управляющими, хотя на практике управляют одним-двумя объектами, принадлежащими их учредителям. Крупных же специализированных УК, сходятся во мнении эксперты, всего пять-семь. В этом отношении, отмечает Наталья Скаландис, ситуация стабильна: «Петербург – это город сформировавшихся УК, которые работают здесь давно, в отличие от некоторых регионов, где профессиональные компании отсутствовали в принципе и рынок активизируется только сейчас – к примеру, в Омске, Уфе, Новосибирске и др.».

Эксперты затрудняются оценить общий объем рынка внешнего управления и в натуральном выражении. Г-н Игонин полагает, что весь рынок управления бизнес-центрами может оцениваться на уровне $40–50 млн: «О том, какая доля потенциально могла бы быть у наших внешних управляющих, можно судить по рынку скандинавских соседей, у которых соотношение между собственными и внешними УК – 50 на 50».

Управление в кармане

Мотивация собственников, традиционно сдерживающая привлечение внешних УК, в целом остается прежней. Главный камень преткновения – вопрос о доверии к управляющей компании, в том числе с точки зрения уверенности в ее большей эффективности. «Собственники управляют объектами сами, поскольку доверяют только себе или убеждены, что так дешевле. Помимо этого нередко их бизнес так или иначе связан с этими объектами, либо получение доходов от сдачи в аренду помещений и зданий – это и есть их бизнес, – поясняет Анна Деркач. – Так, из пяти зданий, находящихся у нас в управлении, только одно ранее управлялось профессиональной УК (на стадии его продажи), одно мы строили, а три – управлялись собственниками». По мнению Валерия Хламкина, на поведение собственников влияет целый набор «страхов»: «Во-первых, учитывая невысокую прозрачность бизнеса, владельцы объектов недвижимости не хотят, чтобы кто-то понимал структуру их доходов и расходов. Во-вторых, сказывается боязнь рейдерства – мол, отдашь в управление объект, а его отнимут! В-третьих, они уверены, что привлечение внешней профессиональной УК обойдется дороже». Останавливают собственников и опасения, насколько прозрачно будет выстроена деятельность внешней УК. «На рынке до сих пор существуют управляющие компании, у которых не налажена система отчетности, позволяющая быть уверенным в их эффективности и не сомневаться в размере дохода, который можно получить, – поясняет Наталья Скаландис. – В ходе тендеров собственники сейчас ставят основные вопросы: как будете отчитываться, сможем ли мы увидеть составляющие стоимости всех услуг, понять, сколько людей будет работать на объекте, какое время они будут ему уделять». Форма управления во многом за - висит от целей собственников. «Если для девелопера профильный бизнес – строить и развивать сеть торговых комплексов, то логично сформировать собственную УК и обеспечивать полный цикл ее работы, – полагает Сергей Игонин. – Та же ситуация, если объект строится для институциональных инвесторов – тогда вопрос передачи объекта в управление не повлияет на его продажу. Впрочем, подобных примеров мало. Наиболее распространена ситуация, когда люди строят единственный объект для себя и создают на нем управляющую компанию. Для них это может быть вопрос не только прозрачности потоков, но и личной безопасности, связанной, в частности, с происхождением денег, вложенных в проект».

Примечательно, что кризис притормозил ожидавшийся рост рынка внешнего управления за счет многочисленных объектов непрофессиональных инвесторов-девелоперов, которые в 2006–2007 годах активно вкладывали средства в недвижимость. «Эти собственники, понимая, что они сами не смогут выполнить эту работу качественно, должны были выбросить массу проектов на рынок внешнего управления. Но они первыми и пострадали в кризис: многие проекты умерли, так и не родившись», – сетует о несбывшихся надеждах г-н Игонин. Тем не менее именно объекты, принадлежащие «непрофильным» владельцам, по наблюдениям экспертов, в первую очередь вовлекаются в сферу внешнего управления. «Собственники, которым мы доказали целесообразность привлечения внешней УК, более дальновидные, – считает г-н Хламкин. – Они не хотят заниматься непрофильным бизнесом в ущерб основному». Г-жа Деркач также считает этот мотив одним из ключевых при принятии решений о передаче объектов внешним УК.

Внимание по расчету

Сейчас ряд участников рынка отмечают увеличение не только интереса к услугам внешних УК, но и реального спроса. Внимание собственников к рынку внешнего управления, по мнению Валерия Хламкина, повысилось в условиях кризиса из-за снижения доходности объектов недвижимости: «Кризис – это «благодатное» время для внешних управляющих компаний, поскольку собственники стали считать деньги. Раньше доход от объекта был достаточно большой, расходы же на операционную деятельность и обслуживание оказывались не очень велики. Но после того как арендные ставки просели на 30–40%, а расходы на коммунальные услуги только растут, процент затрат на эксплуатацию стал более существенным. Владельцы стали более заинтересованно относиться к внешним управляющим, декларирующим возможность получать максимальный доход и оптимизировать расходы». VMB TRUST увеличила за последний год портфель контрактов на внешнее управление на 150 тыс. кв. м, получив в управление три бизнес-центра и три производственно-складских площадки.

По наблюдениям г-жи Скаландис, в кризис ситуация характеризовалась разнонаправленными тенденциями. Многие собственники пытались сократить затраты, снижая стоимость ранее заключенных с УК контрактов. «Примерно в 70% таких ситуаций, когда становилось невозможным еще ниже опустить стоимость услуг внешней управляющей компании, собственники решали создавать свою УК либо выбирать самую дешевую на рынке, тем более что в кризис немало компаний демпинговало», – утверждает она. С этой точки зрения можно говорить, что рынок в Петербурге «просел». В то же время собственники становились более разборчивыми и, отказываясь от части услуг, отдавали предпочтение клинингу и эксплуатации. «Новой тенденцией стало появление на рынке сокращенных, «легких» услуг, – поясняет Наталья Скаландис. – У нас были разработаны такие услуги, как «мобильная эксплуатация», разовая работа по мойке фасадов, из общей услуги управления выделили работу с арендаторами. В итоге мы заключили большое количество новых договоров». Учитывается и такое «кризисное» желание заказчиков, как прямой перевод платежей арендаторов на их расчетный счет, а не на счет УК.

Решения о передаче объекта в комплексное управление (при условии детального согласования отчетов и прозрачности смет) с большей готовность принимаются в ситуациях, когда компания принадлежит нескольким совладельцам. По наблюдениям г-жи Скаландис, полноценный выбор УК на комплексное управление в 20–25% случаев происходит при наличии у компаний-собственников советов директоров. В 10–15% случаев единственный владелец объекта предпочитает управлять им самостоятельно. Во всех остальных ситуациях выбор делается в пользу комбинированного варианта (даже при наличии собственной УК) и в каком-либо объеме привлекаются «усеченные услуги» внешних управленцев. Большую востребованность услуг по эксплуатации отмечает Сергей Игонин: «Соб - ственники легче передают объекты для осуществления ряда функций по эксплуатации, поскольку в их понимании это проблемы конкретных гаек, лампочек, сантехники и пр. Вопросы же непосредственно управления – переговоров с арендаторами, контроля средств и т. д. – большинство собственников оставляет за собой».

Что же касается такого резерва роста рынка внешнего управления, как выход на него залоговых активов банков, то пока он не оказал заметного влияния. «Все ожидали, что на рынок будет выброшено много залогового имущества, банки осознают неспособность управлять этим богатством и наступит золотой век внешнего управления, – вспоминает г-н Игонин. – Но большого всплеска не произошло. Банки зачастую имеют такие долги, что и сами не могут вступить в права собственности, а кроме того, они заинтересованы побыстрее избавиться от этих активов». Тем не менее несколько петербургских УК по итогам конкурса недавно получили в управление ряд залоговых объектов банка «ВТБ Северо-Запад» .

Опытный реализм

Руководители компаний, специализирующихся на управлении собственными объектами, не склонны переоценивать потенциал роста рынка внешнего управления. Управляющая компания «Сенатор» (в управлении находится сеть бизнесцентров, состоящая из 14 действующих объектов общей площадью 150 тыс. кв. м) недавно объявила о намерении выйти на рынок внешнего управления. Как поясняет гендиректор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский, это направление рассматривается как дополнительный бизнес, рассчитанный на отдаленную перспективу. Сейчас ведутся «неторопливые переговоры» с потенциальными заказчиками, и пока преждевременно говорить о каких-то конкретных договорах на внешнее управление. «Кризис по идее должен был подвести черту под деятельностью непрофессионалов, – говорит г-н Пушкарский. – Очевидно, что многие проекты оказались в плачевном состоянии. Но многие объекты нуждаются не только в качественном управлении, но и в серьезных инвестициях в реконструкцию. Бесполезно брать в управление заведомо проблемный объект, которому необходимы инвестиции, измеряемые миллионами долларов. Понятно, что невозможно инвестировать, не имея права собственности, совладения объектом, но договариваться об этом сложнее, чем просто о доверительном управлении. Если же на объекте все хорошо, правильно выстроено, он заполнен и приносит деньги, то собственник хочет, чтобы ему за право управления еще и чуть ли не доплачивали!».

Намерений заняться внешним управлением не возникает пока у Игоря Водопьянова, управляющего партнера УК «Теорема»: «Это достаточно мелкий бизнес, в котором велик коэффициент «геморройности» к возможному заработку. Работа связана с управлением большим количеством людей, с расходами, необходимыми для улучшения качества услуг, с конфликтами с владельцами из-за того, нужно ли что-то подкрасить в здании или можно обойтись...» Сейчас в собственных объектах УК «Теоремы» на аутсорсинг отдана только уборка.

Ценовая комплектация

Стоимость услуг внешних УК в кризис снизилась, схемы же ценообразования стали более сложными. «На рынке нет даже двух одинаковых схем по получению вознаграждения управляющей компанией, – констатирует г-н Хламкин. – Они отличаются в зависимости от объекта и его размера, от того, нужно ли его выводить на рынок или он уже заполнен, от расходов, которые требуются на управление. Общаясь с заказчиком, мы сразу выясняем, что будет относиться к расходам УК, а что – собственника. Если говорится о комплексном управлении, то расходы на эксплуатацию – это составная часть расходов на управление. Собственники сейчас чаще идут на схему агентирования, когда УК представляет их интересы».

Схема классического управления – через договор доверительного управления, по словам Анны Деркач, сегодня применяется редко: «При такой схеме здание передается на бухгалтерский отдельный баланс и вся деятельность – от сдачи в аренду площадей до уплаты налогов и выплаты собственникам доходов – оказывается на плечах УК. При всех остальных схемах набор услуг может быть собран из того, что собственник хотел бы отдать на откуп УК». «Мы берем фиксированную стоимость людей, необходимых для управления объектом, согласовываем их количество с заказчиком, определяем накладные расходы, при необходимости закладываем амортизационные отчисления на оборудование офиса управляющей компании, – поясняет применяемую методику Наталья Скаландис. – Затем формируем некий процент – от 1 до 3–4% от валового дохода по начисленным арендным платежам или от поступивших платежей, что дополнительно стимулирует УК». Стоимость услуг по клинингу и эксплуатации зависит, по ее словам, не только от количества задействуемых людей, цены инвентаря, расходных материалов, но и от целей заказчика: «Один подход необходим, если нужно только поддерживать объект, получая от него доход, и совсем другой – если объект планируется продать и требуется оптимизировать все процессы». Верхний предел оплаты УК, по оценкам Сергея Игонина, до кризиса находился на уровне 10% от валового дохода: «Сейчас правильнее говорить об управлении за 3–5%. Что же касается эксплуатации, то смета расходов по затратам выкладывается собственнику, а затем идет торг о норме прибыли». По разным оценкам, классическое управление на основе договора доверительного управления оценивается от 5 до 10–15%.

Эффектный разогрев

С учетом сегодняшнего ценового контекста участники рынка восприняли в основном как эффектный маркетинговый шаг сервис-проект по управлению за 1% от ежемесячного дохода собственника, заявленный компанией МТЛ (входит в ГК «БестЪ»). «Это не демпинг, а красивый рекламный ход: 1% к реальному контракту не имеет отношения, – отмечает г-н Игонин. – Как в случаях со звездочками в рекламе, «следите за руками», то есть за расшифровкой звездочки!» Сотрудники Status Res Group, позвонив в «МТЛ» под видом владельцев здания, из ответов на конкретные вопросы поняли, что структура затрат для собственника существенно не меняется, поскольку все услуги по клинингу, техническому обслуживанию, охране и прочему имеют в составе расчетов нормальную для УК доходность: «1% сверху – это просто заманушка, очень красивая и направленная на потенциального владельца недвижимости, желающего или привлечь управляющую компанию на объект или поменять существующую». Рынок ощутит влияние акции МТЛ, но, по мнению Натальи Скаландис, вряд ли она приведет к серьезным последствиям: «Заказчики сначала предложат своим УК рассказать, почему их услуги стоят дороже. Если объяснения и расшифровки смет вызовут их доверие и их устраивает качество работы управляющей компании, они оставят все как есть – дешевизна их не всегда интересует! Или предложат провести переговоры о небольшом снижении цены. Скорее всего, акция рассчитана на собственников, работающих без внешних УК».

«Мы хотим привлечь внимание собственников к рынку внешнего управления, вовлечь компании, использующие в управлении недвижимостью внутренние ресурсы, включая труд своих родственников, – подчеркивает гендиректор ГК «БестЪ» Георгий Рыков. – Классическое управление – дорогая услуга, стоящая 5–10% от выручки. Большой процент может быть оправдан на первом этапе, но затем, когда приглашенная на объект УК все отлаживает, собственнику становится жалко денег и он начинает искать повод разорвать контракт. Услугой управления за 1% мы устраняем причину конфликта. При этом крупным УК может быть выгодно работать за меньшие деньги, особенно если они привлекут, допустим, пару миллионов квадратных метров площадей». 1% – это «бонус за управление», не включающий накладные, коммунальные, инженерные расходы, оплату услуг брокериджа и т. п. Предлагаемая же на самом начальном этапе общения с собственниками услуга по разработке проекта управления объектом (50–70 тыс. рублей) призвана, по словам г-на Рыкова, «показать собственнику, с кем он имеет дело, чтобы он увидел уровень консалтинговой работы и благодаря взгляду профессионалов со стороны задумался, насколько эффективно он управляет недвижимостью».

Игорь Архипов
CRE Северо-запад #12 (37) 2010-12-01

Возврат к списку

Сеть бизнес-центров
26 Объектов
310 000 кв.м.
телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00
Сеть бизнес-центров "Сенатор" предлагает Вам снять офис в аренду в великолепных бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

2005-2017 "Сенатор - сеть бизнес-центров", аренда офисов     info@senator.spb.ru     Rambler's Top100