Подбор офиса
Район
Площадь (от-до)
Цена за кв.м. (от-до)
Цена за офис (от-до)
Тип офиса
Горячие предложения
ул. Пр.Попова, д. 37
класс "А" - 700 м2

Паркинг
Паркинг

  ПОИСК ПО САЙТУ
Сеть бизнес-центров
26 Объектов | 310 000 кв.м.
Телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00 Skype Me™!


Технологии рынка: Арендные художества


В Санкт-Петербурге владельцы коммерческих комплексов и управляющие компании творчески подходят к арендным контрактам. Искусство их составления стало мощным оружием в конкурентной борьбе.

Декларируемые ставки, как правило, несут мало полезной информации о реальной цене аренды: во-первых, торг по-прежнему уместен; во-вторых, есть масса интересных подробностей. Какую скидку дадут на первый год? Оплатит ли собственник расходы на переезд? Можно ли рассчитывать на арендные каникулы, бесплатные парковочные места, минимизировать страховой депозит и т.п.?

Степень лояльности арендодателя определяется обстановкой на объекте: отчаявшийся собственник пустого бизнес-центра может дать бесплатный год аренды долгожданному «якорю», а в благополучном здании с клиента потребуют плату за несколько месяцев вперед и попытаются навязать договор без права досрочного расторжения в одностороннем порядке. Естественно, у каждого из секторов (офисного, торгового и складского) своя специфика и свои рамки для творчества.

Рынок, на котором победил индивидуальный подход, стал значительно более закрытым. И чем хуже обстоят дела с заполняемостью, тем меньше информации о реальных условиях аренды.

Изощренная арифметика



За время кризиса петербургские бизнес-центры массово перешли на рублевые арендные ставки. Исключение составляют лишь несколько объектов: это здания класса А с престижной локацией и/или комплексы, у которых иностранные собственники. «Дом Зингера», «Невский, 38» и «Атриум» номинируют цены в евро. В «Северной столице» используют бивалютную корзину. БЦ «Белые ночи», а также объекты компании «Рюрик» («Оскар», «Магнус» и «Густаф») придерживаются долларов.

Актуальные диапазоны рублевых ставок, по данным компании NAI Becar, весьма широки: 900-2000 руб. за 1 кв. м в месяц для класса А; 550-1500 руб. — для класса В и 400-1000 руб. — для объектов категории С. Комплексы, недавно запущенные в эксплуатацию, обозначают в предложениях более скромные цифры: 590-1200 руб. за 1 кв. м в месяц для уровня В/В+ и 400-1000 руб. для С/С+. Специалисты NAI Becar оценивают размер дисконта, который предоставляется по ходу переговоров между собственником и потенциальным арендатором, в 10-30%.

Разброс ставок велик не только среди объектов, которые относятся к одному классу. Внутри отдельно взятого здания он тоже может составлять 20-25% в зависимости от времени подписания договора, арендуемой площади и т.п.

Если в начале 2008 г. многие бизнес-центры, ориентируясь на потенциальных западных инвесторов, заявляли ставки triple net, то в кризис по системе «все включено» стали работать даже самые статусные объекты. Когда эксплуатационные издержки начисляются отдельно, клиентам трудно просчитать весь бюджет аренды, и собственникам пришлось пойти им навстречу. Хотя сейчас наиболее уверенные в себе компании подумывают над тем, как хотя бы частично отыграть ситуацию назад. «Мы хотели бы контролировать собственные эксплуатационные расходы и оперативно реагировать на изменение тарифов. Если их рост будет существенным, оставим за собой право пересматривать арендную ставку в течение года. Такой пункт будет включаться в договоры уже в ближайшее время», — рассказывает Тимур Хазраткулов, заместитель гендиректора УК «Сенатор» (управляет самой крупной в Петербурге сетью бизнес-центров высокого класса).

Еще одна примета кризисного времени — отказ от долгосрочной аренды в офисном секторе. Массовая практика — контракты на 11 месяцев, не требующие регистрации. «В бизнес-центрах категории А и В+, традиционно ориентированных на длинные договоры, преобладают трехлетние контракты. Предугадать величину арендной ставки на более длительный срок и прописать порядок ее индексации очень сложно, — рассуждает Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle. — Для крупных компаний, которые настаивают на договорах от пяти лет, разрабатываются компромиссные схемы. Платежи фиксируются на 2-3 года с условием, что после стороны вновь сядут за стол переговоров, привлекут консультантов, оценят рыночную ситуацию и согласуют новые финансовые условия. Если договориться не получилось, у арендатора есть право свободно выйти из договора. Но подобные случаи — большая редкость».

Ежегодная индексация по контрактам, заключенным на срок до трех лет, составляет обычно 4-5% в валюте или 10-12% в рублях. Но вариаций масса: платежи пересчитывают в соответствии с уровнем инфляции или индексом потребительских цен, прописывают фиксированную ставку на каждый год, определяют в процентах потолок ее роста и т.п.

Владельцы торговых площадей тоже перешли в основном на национальную валюту. По подсчетам компании Astera, весной арендные ставки в ТЦ для якорных арендаторов и операторов развлекательных центров составили 750-800 руб. за 1 кв. м в месяц (с НДС), для магазинов в торговой галерее — 2500-3700 руб., в зависимости от этажа и размера помещения.

В стрит-ритейле актуальные расценки для исторического центра города и основных торговых коридоров укладываются в диапазон 4500-6700 руб. за 1 кв. м в месяц. Для встроек, расположенных у метро в спальных районах, они составляет 2700-3500 руб. (данные Astera).

В 2009 г. собственники начали соглашаться на ставки, рассчитанные в процентах от оборота арендаторов. Такие договоры стали заключать не только с «якорями» в ТЦ, но и с операторами обычных магазинов, в том числе и на проходных улицах. Например, в марте прошлого года торговые марки EGLE (обувь) и Message (одежда) арендовали помещения на Невском пр-те, 32-34, именно по такой схеме.

Сейчас эта практика уходит. «В I квартале на Невском проспекте наблюдался заметный рост арендных ставок — в пределах 15%. Интересантов хватает, так что о процентах с оборота речи уже не идет», — говорит Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс».

«В успешных ТЦ вакантных площадей фактически не осталось. Арендные ставки стремятся к докризисному уровню, поэтому о процентах с оборота собственники договариваются только с “якорями” такого уровня, как, например, Zara или H&M», — уточняет Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости «Colliers International Санкт-Петербург».

«За время кризиса большее распространение получили комбинированные арендные ставки: фиксированная часть плюс процент от оборота. На их долю приходится около 30% действующих договоров в ТЦ. По ходу переговоров между собственником и арендатором может разворачиваться настоящая борьба за структуру ставки», — делится наблюдениями Сергей Федоров, исполнительный директор компании Praktis CB.

По данным Astera, при такой схеме в среднем 40-50% платежей приходится на фиксированную часть, остальные — на переменную. Доля оборота, которую перечисляет арендатор, варьируется от 7% до 15%, у гипермаркетов — 2-3%.

Складские девелоперы продолжают номинировать ставки в долларах или евро. По оценке Jones Lang LaSalle, расценки на качественные площади держатся на уровне $80-100 за 1 кв. м в год (triple net). В то же время собственники готовы предлагать новым арендаторам скидки в размере 20-30% на первый и второй год аренды. «Другой вариант — освобождение на определенный период от операционных расходов, которые составляют около $30-40 за 1 кв. м в год. Кроме того, арендатору могут бесплатно предоставить погрузочно-разгрузочное оборудование и т.п.», — рассказывает Лежнева. Столь либеральная позиция объясняется тем, что из примерно полумиллиона метров новых складов, которые появились на рынке в 2008-2010 гг., пустуют около 54%.

Бонусные игры



Кроме прямых скидок управляющие готовы порадовать арендаторов и другими бонусами. Так, собственники бизнес-центров предлагают клиентам офисы под ключ, вкладывая в базовую отделку $100-200 на 1 кв. м. Если арендатор по каким-то причинам выполняет ремонт сам, владелец компенсирует значительную часть его затрат по смете (в некоторых случаях и все 100%), предоставляя скидку на несколько месяцев, а бывает, что и лет. Арендные каникулы на время обустройства и ремонта могут длиться от нескольких недель до 2-3 месяцев.

Среди других приятных опций — бесплатные парковочные места и ежедневная уборка офиса. В некоторых деловых комплексах арендаторам компенсируют и затраты на переезд, что может быть равноценно плате за один-два месяца аренды. Например, в сети «Сенатор» такой бонус предлагается довольно крупным клиентам, которые заселяются в новые бизнес-центры на 18-й линии Васильевского острова и на ул. Профессора Попова. А в сети бизнес-центров управляющей компании «Теорема» обещают бесплатный месяц аренды тем, что рассчитывается вперед за полгода.

Многие собственники стали лояльнее относиться и к выходу из арендного договора, соглашаясь на уведомление за один-три месяца. Хотя некоторые занимают жесткую позицию. «В строящихся торговых центрах, с которыми мы работаем, заключаются контракты, не предусматривающие расторжения по инициативе арендатора. Штрафные санкции за досрочный выезд могут достигать размера арендной платы за 9-12 месяцев. Правда, речь идет о топовых объектах», — рассказывает Лежнева.

«Все мы понимаем, что отчасти бонусы и скидки по аренде от лукавого. Любой грамотный собственник и арендатор просчитывает общую стоимость контракта, — полагает Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St.Petersburg. — И не так важно, будут ли сначала каникулы на полгода, а потом повышенная ставка, или в течение всего договора предстоит платить одинаково. Это всего лишь элемент управления бухучетом. Хотя при помощи различных акций можно заинтересовать потенциального клиента». Анастасия Ясинская Для Ведомостей Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса», 16.06.2010

Возврат к списку

Сеть бизнес-центров
26 Объектов
310 000 кв.м.
телефон отдела аренды
+7(812)332-30-00
Сеть бизнес-центров "Сенатор" предлагает Вам снять офис в аренду в великолепных бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

2005-2017 "Сенатор - сеть бизнес-центров", аренда офисов     info@senator.spb.ru     Rambler's Top100